Quanto anticipo serve per un mutuo: la regola generale
Una delle domande più frequenti di chi vuole comprare casa è: quanto anticipo devo avere per ottenere un mutuo? La risposta, nella maggior parte dei casi, è che serve almeno il venti per cento del prezzo dell’immobile.
Nella prassi bancaria, un mutuo standard copre fino all’ottanta per cento del valore dell’immobile, prendendo a riferimento il minore tra prezzo di acquisto e valore stimato dal perito. Questo significa che l’acquirente deve disporre di un anticipo pari almeno al venti per cento del costo totale, oltre alle spese accessorie come imposte, notaio e costi di istruttoria.
Nel 2026, l’anticipo per un mutuo prima casa è generalmente intorno al venti-trenta per cento del costo totale. Per un immobile da duecentomila euro, ad esempio, servono circa quarantamila euro di anticipo. Per uno da centocinquantamila euro, servono trentamila euro. Per uno da centomila euro, servono ventimila euro.
Questa cifra rappresenta spesso l’ostacolo più grande per chi vuole comprare casa. Mettere da parte il venti per cento del valore dell’immobile, soprattutto per i giovani o per chi ha un reddito medio, può richiedere anni di sacrifici.
Perché le banche chiedono l’anticipo
Le banche chiedono l’anticipo per due ragioni principali.
La prima è ridurre il rischio. Se il mutuo copre solo l’ottanta per cento del valore dell’immobile, la banca ha un margine di sicurezza in caso di difficoltà del mutuatario. Se il mutuatario smette di pagare e la banca deve vendere l’immobile all’asta, anche se il prezzo di vendita è inferiore al valore stimato, la banca ha buone probabilità di recuperare il capitale prestato.
La seconda ragione è verificare la solidità finanziaria del richiedente. Chi è riuscito a mettere da parte il venti per cento del prezzo dell’immobile dimostra di avere una buona capacità di risparmio e una gestione oculata delle proprie finanze. Questo è un segnale positivo per la banca, che vede nel richiedente un cliente affidabile.
Come ridurre l’anticipo richiesto
Esistono diverse strategie per ridurre l’anticipo richiesto dalla banca.
La prima è il mutuo al novanta per cento. Alcune banche offrono finanziamenti che coprono il novanta per cento del valore dell’immobile, richiedendo un anticipo del dieci per cento. Le condizioni per ottenere un mutuo al novanta per cento sono più severe: serve un reddito più elevato, una maggiore stabilità lavorativa e, spesso, un tasso di interesse più alto.
La seconda strategia è il mutuo al cento per cento. Grazie al Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap, è possibile ottenere un mutuo che copre l’intero valore dell’immobile, senza richiedere alcun anticipo. La garanzia pubblica, che copre fino all’ottanta per cento della quota capitale, consente alle banche di erogare il finanziamento senza rischi eccessivi.
La terza possibilità è cercare un venditore disposto a concedere un prezzo più basso. Se si riesce a negoziare il prezzo di acquisto, l’anticipo necessario si riduce proporzionalmente.
La quarta strategia è chiedere aiuto a un familiare. Un anticipo può essere ottenuto come donazione o prestito da parte di genitori o altri parenti. In questo caso, però, è importante che la banca sia informata dell’origine dei fondi.
Il Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap)
Il Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito da Consap, è lo strumento più importante per chi non ha la liquidità necessaria per l’anticipo iniziale. Istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, il Fondo non eroga denaro direttamente ma mette a disposizione delle banche una garanzia pubblica.
La garanzia copre fino all’ottanta per cento della quota capitale del mutuo. Quando il Fondo interviene, liquida direttamente alla banca l’importo garantito. Il mutuatario, però, rimane obbligato a restituire l’intero importo.
Grazie a questa garanzia, le banche possono concedere mutui che coprono l’intero valore dell’immobile, senza richiedere risparmi iniziali. Il decreto Piano Casa ha confermato e rifinanziato il Fondo fino al 2027. A inizio luglio 2026, i tassi per i mutui con garanzia Consap partono dal due virgola ottantasei per cento per i profili più agevolati.
Chi può accedere al Fondo Consap
L’accesso al Fondo Prima Casa non è aperto a tutti. Dal primo gennaio 2025, è riservato a categorie specifiche.
Possono accedere:
- giovani coppie coniugate o conviventi more uxorio, il cui nucleo familiare sia stato costituito almeno due anni prima della domanda
- under trentasei con ISEE non superiore a quarantamila euro annui
- nuclei monogenitoriali con figli minori
- nuclei familiari con tre o più figli di età inferiore ai ventuno anni
- conduttori di alloggi di edilizia residenziale pubblica
L’importo del mutuo non deve superare i duecentocinquantamila euro e l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale, non di lusso.
Le spese accessorie oltre all’anticipo
Quando si valuta l’anticipo necessario per un mutuo, non bisogna dimenticare le spese accessorie che accompagnano l’acquisto.
Oltre all’anticipo del venti per cento, ci sono:
- le imposte di registro o IVA sull’acquisto
- le spese notarili per il rogito e l’atto di mutuo
- le spese di istruttoria e perizia richieste dalla banca
- l’eventuale commissione all’agenzia immobiliare
Complessivamente, queste spese possono incidere per un dieci-quindici per cento aggiuntivo sul prezzo dell’immobile. Per una casa da duecentomila euro, quindi, bisogna preventivare circa ventimila-trentamila euro di spese accessorie, oltre all’anticipo di quarantamila euro. In totale, servono circa sessanta-settantamila euro di liquidità iniziale.
Quanto anticipo con diversi livelli di reddito
L’anticipo richiesto non dipende direttamente dal reddito, ma dalla capacità di risparmio del richiedente. In generale, chi ha un reddito più elevato può mettere da parte più facilmente l’anticipo necessario.
Per uno stipendio di millecinquecento euro, mettere da parte ventimila euro per un mutuo da centomila euro richiede tempo e disciplina. Con un risparmio di duecento euro al mese, servono oltre otto anni per accumulare la cifra necessaria.
Per uno stipendio di duemila euro, la situazione è leggermente migliore. Con un risparmio di trecento euro al mese, per accumulare trentamila euro per un mutuo da centocinquantamila euro servono circa otto anni.
Per uno stipendio di tremila euro, il risparmio è più rapido. Con cinquecento euro al mese, per accumulare quarantamila euro per un mutuo da duecentomila euro servono circa sei-sette anni.
Questi calcoli mostrano perché l’anticipo è spesso l’ostacolo più grande per chi vuole comprare casa, soprattutto per i giovani che hanno appena iniziato a lavorare.
Mutuo senza anticipo: quando è possibile
Il mutuo senza anticipo, ovvero il mutuo al cento per cento, è possibile grazie al Fondo di Garanzia Prima Casa. La misura è riservata agli acquisti entro i duecentocinquantamila euro e riguarda esclusivamente la prima casa.
Per ottenere un mutuo senza anticipo, oltre a rientrare nelle categorie prioritarie del Fondo Consap, è necessario soddisfare i requisiti reddituali e patrimoniali richiesti dalla banca. La rata non deve superare circa un terzo del reddito netto mensile e il richiedente deve avere una buona storia creditizia.
Nel 2026, le offerte di mutuo cento per cento con garanzia Consap partono da circa seicentoventuno euro al mese per un mutuo da centocinquantamila euro a trent’anni. Si tratta di condizioni ancora accessibili, ma che potrebbero peggiorare se i tassi continueranno a salire.
Consigli per accumulare l’anticipo
Se non si rientra nelle categorie che possono accedere al Fondo Consap e si deve accumulare l’anticipo, ecco alcuni consigli pratici.
Inizia a risparmiare il prima possibile. Anche piccole somme messe da parte regolarmente, nel corso degli anni, diventano una cifra significativa.
Crea un fondo dedicato. Apri un conto separato o un libretto di risparmio destinato esclusivamente all’anticipo della casa. Questo aiuta a non confondere i risparmi con le altre spese.
Riduci le spese superflue. Analizza il tuo bilancio e identifica le voci di spesa che possono essere ridotte o eliminate. Anche piccoli risparmi, sommati nel tempo, fanno la differenza.
Considera un prestito familiare. Se possibile, chiedi aiuto a genitori o altri parenti per l’anticipo. Assicurati di formalizzare l’operazione in modo corretto e di essere trasparente con la banca.
Valuta un mutuo al novanta per cento. Se non hai il venti per cento ma hai il dieci per cento, alcune banche possono concederti un mutuo al novanta per cento. Le condizioni saranno più severe, ma potrebbe essere una soluzione.
Conclusioni
L’anticipo per un mutuo nel 2026 è generalmente del venti per cento del valore dell’immobile. Per una casa da duecentomila euro, servono quarantamila euro, oltre alle spese accessorie che possono arrivare al dieci-quindici per cento del prezzo.
Per chi non ha questa disponibilità, il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap offre la possibilità di ottenere un mutuo al cento per cento, senza anticipo, a patto di rientrare nelle categorie prioritarie.
In ogni caso, la chiave è pianificare con anticipo, risparmiare con disciplina e informarsi sulle possibilità offerte dal mercato e dalle agevolazioni pubbliche.
